Emlak değerleme — satış/kira fiyatı tahmini

Emlak fiyatı çok faktöre bağlı.

Birincil faktörler

• Lokasyon: İl + ilçe + mahalle. (Beşiktaş ≠ Bakırköy ≠ Esenyurt)
• m²: Brüt + net alan ayrımı önemli.
• Bina yaşı: 0-5 yaş +%15, 30+ yaş -%22.
• Kat: Bodrum -%12, 3-5. kat (en talep) +%5.

İkincil faktörler

• Asansör: %5 değer farkı.
• Otopark: %7 değer farkı (özellikle merkez).
• Manzara: Deniz/orman %10-30 prim.
• Sosyal donatı: Site içi %15-25 prim.

Durum

• Sıfır: %118
• Bakımlı: %100 (referans)
• Yenilenebilir: %88
• Tadilat lazım: %72

Yıllık getiri

``
Yıllık kira / Satış fiyatı × 100
``

• %5+: Çok iyi (15 yıl geri ödeme)
• %3-5: Normal
• %2 altı: Düşük (35+ yıl geri ödeme)

Hesaplama

/arac/emlak-degerleme — il/ilçe + m² + yaş + kat + durum → satış + kira tahmini.